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聂睿:海外资本市场对国内房地产发展的作用

  由观点地产机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年,中国房地产跨入资本时代,这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里,房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题,8月18日下午,2007博鳌房地产论坛继续围绕资本话题进行讨论。以下为圆桌演讲聂睿演讲实录。

  聂睿:大家下午好!我想今天这个论坛已经进行了很长的时间,大家能够专心听我演讲,我非常感谢。我今天要讲的这个话题,其实非常的简单,和精英对话辩论的话相对起来非常简单。今天主要介绍一下海外资本市场能够给国内的房地产发展商,提供一个快速发展的作用,国内房地产发展从土地竞争到资本竞争,这个话题我想在之前一些演讲者都已经提到了,在目前的这种市场竞争的状况之下,拥有资本的房地产具有巨大的优势,能够有效的利用海外资本市场的是获得竞争资本重要的渠道之一。我们可以在这一页上看到,中国房地产企业香港和新加坡融资的一种情况。我们可以看到,目前在香港和新加坡已经上市的规模,中国房地产企业规模差不多市值在十个亿港币以上,这些企业在过去的22个月通过各种金融形式的产品,在国际市场融资达到了116亿美元,而这种不同的各式各样的融资产品,其中包括了首次公开发行,后续发行的融资包括配股以及债券,债券可以高收入债券的形式,或者可转债权的形式,还有一个产品在这业没显示出来的就是房地产信托了,也有三家国内企业在国外以房地产信托的形式上市。但是可以看到巨大的资金海外上市的发展的企业,在国内的竞争获得了巨大的优势,在抢占土地资源这样一个过程当中,走到了其他发展商的前面。我在这里为什么着重在讲这个海外资本市场的杠杆效应,当然之前也有演讲者提到了。股票的估值已经远远超过香港市场,当然香港市场的市盈率还远远没有达到这个水平,但是海外市场能够给中国房地产开发商提供更加灵活快捷以及可靠的来源,在这样一个市场里面,我们可以通过不同的融资方式,首次公开发售本身就是一个融资的方式,在发售之前就是用IPO之前的融资,首次公开发售之后,又可以通过配股的形式再度在市场融资。而且产品的总量多样化,可转债、高负债以及房产信托,对于一个地产商来说资金灵活性行业可靠是一个最大的优势。在我们很多客户当中,曾经看重一块地非常的诱人,需要大量的资金来支持它,赢得这块土地的竞标,利用了海外资本市场化,可以在一、马会开开奖结果2019二个星期内获得几十亿资金的数额,这样给他们大量灵活和扩张的支持。

  在这个第二页上面,我用“雅居乐”和我们银行做一个案例,到底国内发展商,怎么样向海外市场进行扩张和发展。我们可以看到,在2005年上市之前,“雅居乐”近有的土地储备只有422万,通过首批公开发行债券的发行和股票的配售,以及最近我们银行给“雅居乐”的贷款,国内房地产经营模式与国际资金资本市场接轨最大的杠杆效应,“雅居乐”也从当时主要集中于广东中山地区,以及广州一个区域的发展商扩展全国各地,包括这次在海南也购来一块超过两百万平方米的土地。在目前这种土地的竞标逾发透明,拥有如此盈利的房地产企业当中,在将来竞争当中拥有巨大优势。我已经在很多企业对话当中提到,现在参与一些大的项目竞标主要企业,基本上都是资本市场或者是香港或者在国内,拥有一个自己融资品牌的企业,只有这些企业才能够在新一轮竞地价格透明和上涨事态之下,拥有这样的资金能够长期获胜。在下一页上,大家可以看到我说一些其他的案例,也是国内房地产发展商通过资本市场的运作,包括19亿美元的公开发行。

  这一页给大家演示是中资地产股表现。大家可以看到,虽然中国政府不断地有宏观调控政策的出台,中国的中资房地产股份在香港的表现,在过去一年的时间非常突出,大大地超过了整体市场的表现,应该来说,国际投资人的话,目前对中国的房地产企业是非常的接受,他们清楚看到了,一个能够在香港上市,拥有国际融资平台的房地产企业,拥有了巨大竞争优势,将是未来行业的胜出者,所以将一些资金提供给房地产商,在国际上所有的房地产企业,一个国际上通用估值标准,是MAD,就是我们说相当于净资产值,应该说现金流折线净资产值,我还记得当时2007年福利发行的时候,整个香港市场对中国房地产商不是非常的看好,是质疑的一种态度,但是现在这种态度已经完成的改变,到现在种子地产股,相当于自己30%几的折扣。而中国的中资地产股在香港平均市盈率都有20倍,而且从国际投资人的角度来看,目前有这么20多家已经在香港上市的房地产股,有的非常好的了解。有的企业认为,是不是一定要有很大的土地储备才能够上市,要有一个什么样的规模。其实海外上市,我建议有任何想法,有这些计划的企业家们,你要提前考虑这个问题,不但是在上市通过融资,我们在上市之前就可以通过对冲基金,在上市的时候把盘子做得更大。而且目前在海外上市比较有空气,对国内注册的企业比较大,如果在海外上市需要提前开始做这方面的筹备工作。

  最后,做一个小小的广告。我们汇丰银行不但是一家投资银行,而且也是一家商业银行,我们商业银行比一些银行力量更大,资金雄厚,我们是一家香港银行,在1997年金融风暴来的时候,平稳地渡过了风暴。希望与在海外进行融资的企业家进行合作,处理业务量也是做得比较好。最近完成了一些项目,包括瑞士中国房地产信托,包括瑞安房地产上市等等。